管理組合・管理会社のための，多数債務者管理のため

マンション等金銭管理、回収などの法律実務

　　　「金銭管理プログラム提供、指導サブスクリプション契約」案内

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪弁護士会所属

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　弁護士　五　右　衛　門

　　　　　　　　（金利計算理論のパイオニア、金利計算プログラム制作の第一人者）

　

　　　　　　　　　　　　　　　　最終加筆2024/11/16加筆補正中

　

特徴

１　相手が多数人である

２　ひとりについて、複数の種別の金銭管理が必要である。

　

適応業務など

１　区分所有マンション管理・・マンション管理組合、マンション管理会社

　�@　区分所有者が１００人おれば、１００人の金銭納付の管理が必要

　�A　各区分所有者に４種類の金銭納付が予定されていれば４００種類の金銭納付の管理が必要

　�B　サブスク契約により提供する「延滞金計算くん」を使用すれば、任意の日時の滞納の有無や滞納金額が瞬時に分かります。遅延損害金計算も自由自在です。

２　多数賃借人存在ビル管理・・賃貸ビル管理者

３　多数賃借人土地建物管理・・多数物件所有家主

４　その他複数債務者管理

５　任意の日時の滞納の有無、滞納金の種別や滞納金額、遅延損害金が、、、瞬時にわかるように管理されていますか？？

　

基本−金銭管理

　

１　会社独自の金銭管理をしない

２　滞納金があれば，直ちに弁護士に相談できる（訴訟提起が可能な）金銭管理を日常的に行う

３　従って，

�@　「法律の定める弁済充当方法」　プラス「合意内容」に従った金銭管理をする

�A　「法律」か、「合意」か、それに基づく計算であることが明確に、かつ意識されていることが必要である。

４　マンション管理組合例として、遅延損害金計算として最も簡便な「年365日計算」を採用している例が多いようである。

　　いずれの計算方法を採用したとしても、端数について、「切り捨て」か、「四捨五入か」などを明確にしておくべきである。理論的には、「切り捨て」計算をすべきではあ　るが、「四捨五入」計算の方が一般の人の理解を得やすいのかもしれない。

５　弁護士が介入した場合「計算のし直しが必要とならない計算」を、「いつでも訴訟できる計算」をしておくべきである。

　マンション管理会社において「計算センター」というようなものをつくり，そこで計算させている例が見受けられるが、「その計算方法が第三者の理解を得られるもの」でなければ、無駄な、無益な計算をしていることとなる。こういう「無駄な計算」をさせ、人と費用を無駄にしている管理会社計算センターが多いのかもしれない？？

　人件費と労力の無駄遣いである。熟慮しない計算センターの責任者は懲戒ものである。

　

不適切計算・・遅延損害金省略計算

　

1　マンション管理組合例において、規約上、滞納管理費等については高率の遅延損害金の支払い義務を課しているにもかかわらず、受託管理会社はその遅延損害金計算を省略している場合がある。

　遅延損害金計算が煩雑であることによると推測される。　

2　煩雑であることは否定しないが、煩雑にならない計算書を使用すればよいだけである。

　調査、研究が不足しているということである。

3　ケースによっては、数百万円にも及ぶ金額でもある。

4　管理会社の怠慢であり、管理組合に対する背任行為でもある。

5　区分所有マンションの区分所有者は、管理会社の管理内容を盲信してはならない。

　いい加減な管理をしたうえ、高額の管理料を徴収している場合がある。

　

マンション管理会社社員など

　マンション管理会社社員の中には、上記のような問題点について問題意識を持ち、問題点を改善しようとする前向きの人もいる。

　前向きな人は、上記「延滞金計算くん」の仕様について、独自の要請をしてこられる場合がある。直ちに「要請」に答えています。

　他方、問題点に気づきながら放置する人もおられる。

　

マンション管理費等の経費の種別と特定承継について

　

1　マンションの経費については、概要次のようなものがある。

2　経費等の種別

　�@　ゴミ処理費

　�A　電気、ガス、水道料金

　�B　修繕積立金

　�C　管理費

　　これらの諸費用を元金と遅延損害金にわけると12種類の費用があることとなる。　

3 　これらの経費のうち、通常、区分所有者が個人的に直接契約をしたうえ支払っているのは、ガス，水道料金かもしれない。

　　直接の契約ではないものの、個人の使用量により支払っているものとしてゴミ処理費があるのかもしれない。

　　各費用のうち、区分所有法7、8条により区分所有権の特定承継人に引き継がれるものか否かが議論されています。

　「引き継がれるもの」か否かにより、取り扱いを異にする管理組合もあります。

　

建物の区分所有等に関する法律

　（先取特権）特定承継

第七条

　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

３　民法第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）

第八条

　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

　

論点

　区分所有者

　　区分所有権、、、、、、、、、、、、、、先取特権

及び

　　建物に備え付けた動産、、、、先取特権

　

　

民法

（先取特権の内容）

第三百三条　

　先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

　

（一般の先取特権の効力）

（動産執行先行義務）

第三百三十五条

　一般の先取特権者は、まず不動産以外の財産から弁済を受け、なお不足があるのでなければ、不動産から弁済を受けることができない。

２　一般の先取特権者は、不動産については、まず特別担保の目的とされていないものから弁済を受けなければならない。

３　一般の先取特権者は、前二項の規定に従って配当に加入することを怠ったときは、その配当加入をしたならば弁済を受けることができた額については、登記をした第三者に対してその先取特権を行使することができない。

４　前三項の規定は、不動産以外の財産の代価に先立って不動産の代価を配当し、又は他の不動産の代価に先立って特別担保の目的である不動産の代価を配当する場合には、適用しない。

　

論点

　一般の先取特権者は

　一般の先取特権者が、先取特権を行使するについては、

論点

　「一般の先取特権者」、、、

　

　

３　本書のとおりに弁済充当するとした場合

　　弁済金の支払いがなされる度に、その当日の、２記載の未収金員の金額を算定したうえ、弁済金額を充当したうえ、残額を確定しておく必要がある。

　　こんな計算、。本当にするんですか、、、？？？

　　極めて複雑過ぎて、、、計算困難と考えられますが、，，，　

　

　

　

　

便宜的計算・・−部分元金充当計算について

　

1　管理組合によっては、特定の管理費用等についてのみ、元金充当計算をするという方針を宣言している場合がある。

2　どのような計算であれ「宣言するのは自由である」が、宣言する限り、その宣言内容に従った計算を行わなければならない。

3　「特定の管理費用のみ、元金充当計算をさせる」なんていう遅延損害金計算は、容易なことではない。

　

　　弁済金の支払いがなされる度に、その当日の、未収金員の金額を算定したうえ、弁済金額を充当したうえ、残額を確定しておく必要がある。

　　こんな計算、。本当にするんですか、、、？？？

　　極めて複雑過ぎて、、、計算困難と考えられますが、，，，　

　

　

　　唯一可能な計算態様は

�@　現実に、「元金充当計算させる項目の管理費用」及び「それに見合う弁済金額」を（元金充当させたものとして）「遅延損害金計算から、当該管理費用項目と当該弁済金項目の両方から消去」したうえで、遅延損害金計算をさせる。

�A　この便宜的な方法を採用すれば、実質的に「元金充当計算させる項目の管理費用」のみ元金充当計算をしていることとなる。

�B　管理費用請求、計上日時と弁済日時とにズレがある場合、そのズレた日数分の遅延損害金計算を省略することとなるが、実務上、この程度の誤差は「容認できる範囲内のもの」であろう。

4　上記簡便法を採用すれば、「一部元金充当」も自由自在となる。

　

管理組合・管理会社使用、延滞金計算書など−実践使用例

　

　各管理組合の規約の内容に従った計算プログラムに補正、修正し、これにより計算させる必要がある。

　本件のような管理費等の遅延損害金等を計算するプログラムは、弁護士五右衛門が制作し、提供しているサブスク契約対象の「延滞金計算くん」以外に、本日現在、みあたらない。

　弁護士五右衛門制作の独自の計算書であることから、その計算方法等は自由自在にプログラム修正、補正が可能であり、各マンション管理組合などが規約により定める計算方法に対応可能である。

　

　「年365日計算」という方法が、「簡便」なのか、「分かりやすい」のか、「管理組合に有利である」からか、「他の計算方法がわからない」からなのか、その理由は定かではないが、現実の管理組合が採用している計算方法としては「年365日計算」が圧倒的に多いようである。

　この「年365日計算」を採用するについては特別の制約はない。

　金銭消費貸借契約のような場合には、利息制限法その他の金利制限に関する法令の適用があることから要注意であるが、管理費等の滞納計算の場合には、金利制限に関する法令の適用がないことから、問題はおきない。

　

　「元金先充当」計算を採用するのは、「延滞元金」の存在を嫌うとともに、滞納者への若干の配慮（有利計算）なのかもしれない。

　「四捨五入」計算は、一般の人に説明しやすいことから、その端数処理方法についての採用の理由の説明が不要であるからかもしれない。

　

1　年365日計算

2　年365日計算・元金先充当版

−−延滞金計算書（年365日計算・元金先充当・切捨て版）

3　年365日計算・元金先充当・四捨五入版

−−延滞金計算書（年365日計算・元金先充当・四捨五入版）・・・（マンション管理会社からの特別要望提供版）

4　年365日計算・10円未満切捨て版

−−延滞金計算書（年365日計算・10円未満切捨て版）・・・（管理組合規約準拠版）

5　年365日計算・一部元金先充当計算

−−特殊工夫入力により実現

　

計算方法の種別

　

・　年３６５日計算も、「年３６５日計算」と「端数期間年３６５日計算」がある。

−−殆ど差異はないものの、微妙な差異がある。

・　その他裁判所使用の端数期間暦年計算方法による延滞金計算書などもある。

　

管理会社が取得する管理費等について

・　報道などによれば管理会社が取得する「管理費など」について、その内容が不透明な場合があるとして問題視されている。

・　区分所有者は、当然のこととして、管理費の透明化を求めるべきである。　

・　管理会社等は、区分所有者の中から選任される理事ないし理事長が交代し、区分所有者からの問題点の追及が持続しないということに甘んじている面がある。

　　理事ないし理事長は、問題点についての引継ぎ等を充分にすべきである。

　　自分達の大切な財産の保全であるという意識を持つべきである。

　　決して、管理会社を盲信してはいけない。信用するということと盲信は、別のものである。

・　管理組合による管理会社の管理業務についての監督には、理事らが交代するという点及びマンション管理については管理会社はプロであるが他方理事らはプロではないという問題点がある。理事らは「自分達ができないことを管理会社にして貰っている」というような「負い目」をもっているような意識で接する人もいる。このような意識では、充分に管理会社の管理業務の内容を監督することはできない。

　　この弱点を補うためには、管理組合は持続的に管理会社の管理業務を監督するために、弁護士と顧問契約を締結し、顧問弁護士をして管理会社の管理業務の監督にあたらせるべきである。

　

　

区分所有法59条にもとづく競売申立

　

　抵当権が設定されていてもマンションを競売にかけて管理費用を回収できる。

　

　区分所有法59条の競売

　区分所有法59条では、一定の要件を満たす場合に債権者へ区分所有権や敷地利用権の競売を申し立てる権利を認めている。

　区分所有法59条にもとづく競売の場合、無剰余取消は適用されない。

　

（区分所有権の競売の請求）

第五十九条

　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

　

　

　

　

弁護士五右衛門事務所（大阪・服部法律事務所）・06−6361−7711に連絡

　金銭管理の手法を勉強すべきである！！

管理組合の場合

　当初の指導料は税込み11万円、その後、毎月協議のうえ定める数万円の計算プログラム使用料、指導料を頂きます・サブスクリプション契約−正しく使用して頂くためです。

管理会社の場合

　管理されているマンション数に応じて、計算プログラム使用料、指導料などの費用は協議して定めます。

　

　遠隔地の場合でも、ＩＴを活用し、指導等は可能です。